【独家】北京重拳治理商住市场:未售项目方案
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摘要:北京市政府层面的领导要求,“坚决不能出‘地王’!坚决不能再新增商住!商办用地暂停上市!” 每经编辑 王杰 庞静涛 每经记者 王杰 实习记者 庞静涛 北京商住市场即将迎来一场

北京市政府层面的领导要求,“坚决不能出‘地王’!坚决不能再新增商住!商办用地暂停上市!”

每经编辑 王杰 庞静涛

每经记者 王杰 实习记者 庞静涛

北京商住市场即将迎来一场地震,争论点不再是限购与否,而是商住或商改住项目在北京是否会继续存在。

8月17日,北京多部门参与召开名为《关于严格遏制商改住项目研讨会》,目前尚未出结果和文件。《每日经济新闻》记者独家拿到的疑似官方文件显示,北京市政府层面的领导要求,坚决不能出地王!坚决不能再新增商住!商办用地暂停上市!

文件同时提出,限价格、限利润、加强监督审计。一律不要搞毛坯房,装修材料环保。居住区品质一定要提升,绿色环保理念一定要体现,地址要选好。

遏制商改住

来自中原地产的统计数据显示,按照2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看:2011年以来,住宅土地供应1800万平方米,但成交了4275万平方米,供需比高达1:2.4,透支了过去的土地库存(约2500万平方米)。而公寓类,有1000万平土地,按照公寓成交比例30%计算,最近5年公寓类土地过剩1450万平方米,按照公寓成交的单套平均面积(68平方米)算,公寓潜在供应量为21万套左右,公寓潜在供应量大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算),完全供大于求的状况。

在记者拿到的文件上显示,北京市规划委员会相关领导要求,坚决不开商住改住宅的口子。土地供应可放量,但不能出地王!没建的商住由规划委召集相关各区开个会,对已批未建图纸重新再审。发现疑似问题的整改,对违法销售企业依合同法起诉。

8月16日,北京市政府召开的商改住管理工作为议题的会议上,相关领导要求,把尚未销售的项目列清单,方案重新审查。

8月17日,北京多部门参与召开名为《关于严格遏制商改住项目研讨会》,目前尚未出结果和文件,现阶段北京市各规划分局正按照市住建委提供的相关项目清单,校核设计方案后,在清单表格上标注是否疑似商改住并附情况说明,于8月24日完成汇总。

对于如何管理商住项目问题,北京市层面的另一位领导批示,集中研究一次,关键是加强已有法规执行。

记者拿到的文件显示,下列文件被再次提出以规范市场,市规发 [2010]1616号文件《关于在选址意见书和规划条件的格式文件中增加建筑层高标准用语有关事项的通知》、京建发[2011]192号《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》、京建发【2010】265号《关于加强酒店类项目销售管理的有关问题的通知》。

文件要求,北京市规划国土委职责范围各工作环节要理清责任,从严审批,加强监管,避免追责。

土地供应、方案审查、规划许可、施工图审查与行业监管、规划核验与执法、不动产测量登记等方面内容均被提到。

值得注意的是,文件显示,各部门的调研和研讨情况,土地利用、不动产登记相关落实意见一同被汇总,将于9月初报送至北京市政府相关部门。

不限购的商住楼

商住楼,顾名思义,就是既能商用也能居住的房子。这种多功能的房子,实际上在很长时间里并不受待见。直到2010年限购令出台,住宅被严格限制后,商住楼一时间成了诺亚方舟,解决了许多人的购房资格问题,成了许多买房人的替代品。

通常,一些商改住产品也被列为商住之列。

百度商改住的定义,是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

早在2011年5月16日,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁商改住等违规行为。通知规定,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当做住宅出售,将不能办理房产证。

相比住宅,商住房的最大优点就是不限购,另外房屋既可以用来注册办公和商业,亦可用于居住,可以满足一些非户籍人群、投资人群的需求。

但是购买商住两用房一般土地使用权期限仅为50年,而且首付高、贷款繁、成本高。

以商住两用房名义申请贷款的,首付款比例通常不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,这样就比普通住宅多了将近30%的利息。商住两用房和商业立项相同,住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款。

商住房物业费、水电费都比普通住宅高出不少,而且出于安全问题,不少两用房是全部(或部分)禁用燃气的。

购买商业房产,交易税也远高于住宅。

一位业内人士算了一笔账,商业房产过户税,中商住两用房所要的缴税为:

1、营业税:(申报价-原值)*5.6%;2、个税:(申报价-原值)*5.6%;3、印花税:申报价*0.1%;4、契税:申报价全额*3%;5、土地增值税:增值额*税率(税率:30%-60%)。

其中,增值额=申报价-扣除项目金;扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额;递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算);税率=增值额/扣除项目金。

最后还有落户问题。商住两用房一般是办公、商业或者综合立项,这类房屋派出所不接受落户,这就意味着小区的子女难以在片区内就学,小区没有居委会管理。集体户口的购房者会受到更大影响。

作者:admin 来源:未知 发布于2019-04-08 09:18
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